株式会社GENKI

不動産事業Real Estate

株式会社GENKI

 沖縄の不動産資源を幅広く提案し、土地・建物の購入を希望される方々のために正確で有益な情報を発信していきます。厨房機器・飲食店関連の業務の実績をもとに、土地や建物の販売を行うことで、飲食店開業・拡充・展開をご計画の経営者の方々によりよい提案を行うことが可能になりました。また、軍用地の売買においても積極的に事業を行っていきます。

販売中の物件をこちらでご紹介しています。


不動産売買業務

 土地・家屋の買取販売業務を行っています。ITを駆使した独自の情報交換システムを構築し、最新の情報を集約、売りたい人と買いたい人を素早くマッチングします。

軍用地売買業務

 軍用地の買取販売の業務を行っています。お客様のご要望をしっかりと聞取り、秘密厳守で安心・安全な売買をお約束します。

コンテナハウス販売業務

 コンテナハウスの販売を行っています。中古・新造のコンテナを使った住宅・ホテル・事務所・店舗など、コンテナハウスならではのアイデアにあふれた製作・販売を行っています。

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軍用地に関する基本情報

軍用地とは

 軍用地とは、アメリカ軍及び自衛隊施設のために提供されている土地です。これらの土地は沖縄の住民や日本国のものですから、土地所有者には国から借地料としてお金が支払われます。
 2013年のデータでは県内の地主に支払われた借地料は合計で877億円です。この軍用地は頻繁に売買されており、これによる経済波及効果と合わせた額は1,647億円と発表されています。
 軍用地を購入すると、その時点で土地を国に貸すことになります。借主が国であるため安定した収益を低リスクで得ることができます。しかも賃借料は毎年値上がりしており、需要も高まっているため、販売価格も上昇しています。他の不動産投資と比べて、低リスクで効率の高い収益を得られると大変注目されている物件と言えます。
 但し、軍用地は購入しても、基地内の土地であるため、見に行くこともできません。登記簿謄本や航空写真等で確認できるだけです。不安を感じる方もいるかもしれませんが、心配は無用です。

借地料

 借地料は毎年国と土地連(一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会)の話し合いによって決められます。ここで決まるのは軍用地全体の借地料で、これを各地域で細かく設定していきます。
 平成28年-30年の3年間のデータを見ると、借地料は毎年平均1.04%上昇しています。

借地料の格差

 借地料は物件によって大きな差があります。例えば平成30年、嘉手納弾薬庫の1㎡単価は461円であるのに対し、嘉手納飛行場は1479円です。
 この違いは、まず地目によるものです。宅地は高く農地や原野は安く設定されました。借地料が最初に決められた頃、中北部は農地や原野が多かったため、当然低く設定されたのです。しかし、沖縄の発展に伴って土地利用の状況も大きく変化しました。そのため借地料の調整は毎年行われ現在に至っています。

軍用地の価格

 軍用地の価格はその土地の年間借地料×倍率で決定されます。この倍率は軍用地の種類や市場原理によって決まります。現在は40倍から60倍が相場です。
 例えば、200㎡の軍用地が、年間借地料20万円であり倍率が50倍とします。
 20万円×50倍=1,000万円 が販売価格となります。勿論、売主がもっと安く或いは高く売りたいとなれば、倍率は変化します。安ければすぐに売れますが、高いと売れない場合もあります。

軍用地の分筆

 売りに出される軍用地は様々な価格がつけられています。数百万円から億単位の物件があります。これは借地料の違いと面積、そして需要動向によって発生するのですが、中には非常に小さな面積で複数の物件が並んでいる場合があります。これは相続などで物件を均等に分筆したためです。
 軍用地は実際に土地を利用するのではないので、小さく分筆しても資産価値に変化はありません。また、業者が販売する際、あまりに大きな物件で買手がつかない場合は分筆して販売することもあります。また業者によっては購入者からの分筆希望を受け入れてくれる場合も考えられます。

軍用地の購入費用

 軍用地を購入する場合、物件価格以外に仲介手数料と移転登記費用が必要です。仲介手数料は「販売価格の3%+6万円」または「年間借地料の1倍」という設定があります。これは販売業者によって異なります。移転登記費用も購入する軍用地の価格によって変わるため入念な確認が必要です。

固定資産税が安い

 軍用地も固定資産税がかかりますが、借地権(地上権)が付属しているため、つまり自分では絶対使用できない土地であるため、固定資産税は安く設定されているのです。

担保価値の高さ

 沖縄の金融機関では、一般の収益物件よりも軍用地の方が高く評価されています。さらに、軍用地購入の特別なローン商品が用意されているため、少ない資金でも軍用地購入を検討することが可能です。
 また、住宅ローンなどでは多くの必要書類や、保証人など手間と時間がかかります。それでも必ず借りることができるわけではありません。しかし軍用地ローンにおいては、比較的簡単に融資を受けられます。それは軍用地に高い担保価値があるからです。

宅地と宅地見込地

 土地の分類には地目というものがあり、宅地・田・畑・山林・原野・墓地等22種があります。これに分類されないものは雑種地となります。田・畑は農地です。軍用地の借地料が初めて決められた時、借地料は地目によって金額が設定されました。
 当然、宅地は高く、原野等は安く設定されました。その結果、那覇周辺は高価になり、中部以北は安価になったのです。それからおよそ50年経過する中で、土地連は国と交渉を続け借地料の値上げを成し遂げてきたわけです。その過程において、「宅地見込地」という評価分類が取り入れられました。
 宅地見込地は本来不動産鑑定評価において用いられる「土地の種別」の分類名で、意味としては「宅地」に変更しても問題ない、あるいはいずれ宅地に変更できるといったところです。これにより地目が原野であっても、「宅地見込地」に指定された軍用地は、宅地に近い評価がなされ、借地料を上げることができたのです。

借地料の日割り清算

 借地料は4月1日から翌年3月31日までの期間に対する金額が8月頃に支払われます。したがって10月頃に買った軍用地の借地料は半分の権利があるはずです。業者によって「日割り清算あり」「清算なし」と表示している場合もありますし。業者の方からは何も言わないということも考えられます。最悪1年分の借地料を取り損ねてしまう可能性もあります。購入を検討する際はしっかりとご確認ください。